06/10/2018
info@rainydayz.nl
In een helder artikel van Business Insider Nederland van 3 oktober jl. (link hier) bespreekt Jeroen de Boer de risico's van een aflossingsvrije hypotheek als men eenmaal met pensioen is gegaan. Wij zijn het er helemaal mee eens om de aflossingsvrije hypotheken als even zovele tikkende tijdbommen te zien. Door de toen onbeperkte hypotheekrenteaftrek nam de aflossingsvrije hypotheek een hoge vlucht en nu zijn aflossingsvrije hypotheken weer heel populair aangejaagd door de lage rente. Denk bijvoorbeeld aan de 'oversluiters'. En weet u: ook een aflossingsvrije hypotheek moet op einddatum gewoon afgelost en/of geherfinancierd worden. Dat is de crux van het pensioenverhaal.
Wat zijn nu de risico's van een nog lopende aflossingsvrije hypotheek op pensioendatum? Op de eerste plaats is het pensioeninkomen lager dan het laatstverdiende salaris. Tweedens zal men zich moeten beseffen dat de termijn van hypotheekrenteaftrek thans gemaximeerd is tot dertig jaar. Na een heel leven van werken en verhuizen zult u daar echt bij stil moeten staan. Ten derde loert het gevaar dat de hypotheekrente ook weer kan stijgen. Uiteraard afhankelijk van de gekozen rentevaste periode en of men na pensioendatum de zaak moet herfinancieren bij de bank.
In een cijfermatig voorbeeld op basis van een veel voorkomende situatie (en dus met een aantal aannames) wordt geschetst hoe de negatieve inkomenseffecten er uit (kunnen) zien vóór en ná pensioendatum met een aflossingsvrije hypotheek. Op netto basis kan dat al zo enkele honderden euro's per maand zijn. In het gekozen voorbeeld zo'n € 800. Toch iets om bij stil te staan als je over hypotheek en pensioen nadenkt.
Met één van de gekozen aannames in het rekenvoorbeeld kunnen wij het niet goed eens zijn. Dat betreft de aanname dat de pensioenuitkering ongeveer 75 % is van het laatstverdiende salaris. Wij bedoelen dan het echte pensioen dat opgebouwd is bij de werkgever en we betrekken daar niet mogelijke uitkeringen van lijfrentes en dergelijke meer, in. Driekwart is een veel te hoge inschatting. In het verleden werd er van uitgegaan dat 70 % als een redelijke maatschappelijke norm is te beschouwen. Maar die tijd ligt echt achter ons. Door tal van omstandigheden nu en zeker in de toekomst houden wij er ernstig rekening mee dat het pensioeninkomen zoals wij dat bedoelen voor vele landgenoten niet meer is dan 50 tot 60 procent van het laatstverdiende salaris. Arbeidsmarktomstandigheden, job hopping, flexwerk, de door de werkgever aangeboden pensioenregeling zoals de Beschikbare Premieregeling (zie ook elders op de site)en het feit dat pensioen voor de meeste werknemers low interest is, zorgen voor een constante neerwaartse druk op de kwaliteit van uw pensioen. Let u daar goed op als u het huis van uw dromen gaat financieren bij de bank?
Om het probleem nog preciezer te maken het volgende. Het gros van de lopende aflossingsvrije hypothecaire leningen is gekoppeld aan een beleggingsverzekering of -rekening. Verpand aan de bank met in de beleggingsverzekering een substantiële overlijdensrisicodekking (gemengde verzekering).
De bedoeling van die producten is uiteraard beoogde vermogensvorming om de hypothecaire lening op einddatum af te lossen. Maar dat lukt niet zo goed, de vermogensvorming blijft (veelal) sterk achter bij het 'doelkapitaal'. Beleggen is en blijft in principe risicovol. Het pikante is dan dat bij aanvang gerekend werd met een voorbeeldrendement. Bijvoorbeeld 8 % bij de NHG of hoger. De ervaring leert dat die rendementen niet of nauwelijks gehaald worden, met als gevolg een tekort op einddatum. De premie voor zo'n beleggingsverzekering werd mede bepaald op basis van het geprognosticeerde rendement.
Dus hoe hoger dat geprognosticeerde rendement, des te lager de premie. Eigenlijk zijn de maandlasten dan feitelijk te laag vastgesteld om het droomhuis maar binnen bereik te krijgen. Maar de rekening komt dus later. Men betaalde geen koopsom K.K. maar een te lage maandlast.
Bijkomend voor deze verzekeringen zijn de 'woekerpolis'-aspecten. Inteer-/hefboomaspect, costload, Eerste Kosten, TER en ga maar door. De klap komt inderdaad nog zo'n 30 jaar na de hausse in de belegpolissen (1995-2005) schatten wij.
Gecombineerd met de 'hervorming van het pensioenstelsel' met een afnemende solidariteit in de zgh. individuele pensioenpotjes en de toenemende ongewisheid van de veelal al 'zachte' aanspraken bij de pensioenfondsen, maakt dat de aflossingsvrije hypotheek tot een gevaarlijk financieel product die een aardige streep door de rekening op pensioendatum kan betekenen.
Update 15 oktober 2018
Meer lezen:
1. De aflossingsvrije hypotheek is tikkende tijdbom voor pensioenen
2. Inkomen na pensioendatum; een vervolg